Em França, o território abrange cerca de 55 milhões de hectares. Identificar os maiores proprietários imobiliários em França implica distinguir várias categorias: o Estado e as autarquias, os operadores públicos, os senhorios sociais, as sociedades imobiliárias e os particulares com vários imóveis. Os ficheiros da DGFiP, a 1 de janeiro de 2025, estimam que as pessoas coletivas detêm 29,6 % do território metropolitano e 20,2 milhões de imóveis, mas não incluem as pessoas singulares. O panorama completo permanece, por isso, fragmentado.
Parcelas cadastrais: quem concentra as maiores áreas em França
O cadastro de 2025 regista mais de 1,3 milhões de pessoas coletivas que detêm pelo menos uma parcela. As 100 primeiras somam, no total, 1 649 724 parcelas, numa área de 66 909,5 km². Duas entidades destacam-se claramente neste ranking.
| Proprietário | Parcelas | Área | Tipo |
|---|---|---|---|
| Office national des forêts | 226 556 | 57 833,1 km² | EPIC |
| Société nationale SNCF | 159 733 | 942,3 km² | SA |
A ONF lidera destacadamente: as suas parcelas cobrem, por si só, mais de 57 000 km², uma área superior à de várias regiões juntas. Este património é constituído quase exclusivamente por florestas públicas.
A SNCF ocupa o segundo lugar em número de parcelas, mas a sua área total não se compara à da ONF. As suas infraestruturas ferroviárias, estações e terrenos técnicos distribuem-se por toda a rede, com uma concentração no 12.º arrondissement de Paris.
Para compreender a composição do património dos maiores proprietários imobiliários em França, é preciso ir além da simples contagem de parcelas. A área bruta esconde realidades de utilização muito diferentes: uma floresta pública e uma infraestrutura ferroviária não têm o mesmo valor de mercado nem o mesmo peso no mercado da habitação.
Propriedade imobiliária pública: um património pouco conhecido e em transformação
O património imobiliário do Estado e das autarquias representa cerca de 30 % do território nacional. Uma parte significativa dos edifícios públicos registados destina-se à habitação (habitação social e alojamento de serviço), enquanto a utilização de um número considerável de edifícios não está indicada nas bases de dados contabilísticas.
Esta falta de transparência dificulta qualquer avaliação rigorosa. As alienações de bens públicos podem corresponder a vendas efetivas, transferências entre entidades públicas ou simples regularizações cadastrais. As alienações pontuais alteram regularmente os limites do património público, sem que isso represente uma tendência uniforme.
Concentração dos senhorios sociais após a lei ELAN
Entre 2019 e 2025, 18,6 % dos imóveis acompanhados nos ficheiros da DGFiP mudaram de sociedade proprietária. Uma parte significativa destas alterações explica-se pela concentração dos senhorios sociais prevista na lei ELAN. O proprietário legal muda, mas a utilização da habitação social mantém-se.
Este fenómeno distorce a leitura direta do cadastro. Um observador que comparasse os ficheiros de 2019 e 2025 poderia concluir que houve uma ampla transferência de propriedade, quando, muitas vezes, se trata de uma reorganização administrativa entre organismos de habitação social que se fundiram.
Particulares com vários imóveis: uma concentração subestimada do mercado de arrendamento
Entre os particulares, a concentração da propriedade imobiliária é igualmente acentuada. Os dados disponíveis indicam que os proprietários de vários imóveis, ou seja, os agregados familiares que possuem várias habitações, detêm cerca de metade do parque habitacional privado para arrendamento.
- A proporção de herdeiros entre estes proprietários está a aumentar: a transmissão de património desempenha um papel cada vez mais importante na concentração da propriedade imobiliária privada.
- Entre estes proprietários, predomina uma lógica de rentabilidade: os imóveis são adquiridos e mantidos pelo rendimento que geram através do arrendamento, e não para uso pessoal.
Esta concentração também se manifesta a nível geográfico. Em Paris e nas grandes cidades, alguns milhares de proprietários detêm uma parte significativa do parque habitacional para arrendamento. A própria cidade de Paris possui cerca de 11,7 % do território parisiense, através das suas habitações sociais, equipamentos públicos e espaços verdes.
Empresas, holdings e instituições: patrimónios com lógicas distintas
As empresas e holdings imobiliárias controlam uma parcela estimada em cerca de 13 % do território nacional. As sociedades imobiliárias cotadas (sociedades de investimento imobiliário) concentram-se no imobiliário comercial: escritórios, centros comerciais e armazéns logísticos. O seu património é avaliado menos em hectares do que em valor dos ativos.
As instituições religiosas também detêm um património fundiário histórico significativo, que inclui edifícios classificados, terrenos agrícolas e florestais. É difícil determinar o valor de mercado destes bens, uma vez que muitos não podem ser alienados ou estão afetos ao culto.
Famílias e grandes propriedades florestais
As famílias nobres e os grandes proprietários florestais privados completam o panorama. As suas propriedades, muitas vezes transmitidas ao longo de várias gerações, representam, em conjunto, uma área considerável. As cooperativas agrícolas e as sociedades de investimento fundiário acrescentam outra dimensão, com uma lógica centrada na exploração e na rentabilidade agrícola, em vez da especulação imobiliária.
O retrato geral que emerge é o de um território francês repartido entre grandes entidades públicas, em termos de área (florestas e infraestruturas), senhorios sociais em plena reestruturação jurídica e proprietários privados cuja concentração está a aumentar. Os ficheiros cadastrais permitem mapear as pessoas coletivas, mas as pessoas singulares continuam praticamente invisíveis nestes dados. Não existe uma base de dados única que apresente o quadro completo da propriedade imobiliária em França.
